裝配式裝修|公建需求穩(wěn)中有升，住宅潛力市場(chǎng)大

一、裝配式裝修發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素：短期看裝配式建筑硬性指標(biāo)，長(zhǎng)期看環(huán)保及用工價(jià)格

1. 短期因素：裝配式建筑硬性指標(biāo)的倒逼，裝配式裝修具備高性價(jià)比根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，2012年以來裝配式建筑實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。2019年新建裝配式建筑面積已達(dá)42000萬平方米，同比增速44.8%，占新建建筑面積的比重為13.4%。假定每年新建建筑面積不變的情況下，按全國(guó)裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%計(jì)算，2020年新建裝配式建筑面積將至少達(dá)到47000萬平方米，同比增長(zhǎng)11.9%；2025年新建裝配式建筑面積則將達(dá)到94000萬平方米，年化復(fù)合增速為14.4%。

? 裝修是評(píng)價(jià)裝配式建筑的重要組成

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2017年頒布的《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T51129-2017），判斷建筑是否為裝配式建筑需滿足以下4個(gè)條件：主體結(jié)構(gòu)部分評(píng)分值不低于20分；圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻部分的評(píng)分不低于10分；采用全裝修；裝配率不低于50%。

通過評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)可以看出，主體結(jié)構(gòu)占50%，外裝占比10%，內(nèi)裝占比40%。我們這里所說的裝配式裝修通常指內(nèi)裝，在評(píng)價(jià)裝配式建筑時(shí)擁有40%的權(quán)重，是評(píng)價(jià)裝配式建筑的重要組成。

? 裝配式建筑主體結(jié)構(gòu)面臨技術(shù)+成本兩大難題

從建筑主體結(jié)構(gòu)角度來看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)裝配式建筑按主體結(jié)構(gòu)材料分類，以裝配式混凝土結(jié)構(gòu)（PC）和裝配式鋼結(jié)構(gòu)（PS）為主。但兩類建筑在推廣過程中，皆面臨技術(shù)和成本兩大難題。

技術(shù)方面：PC結(jié)構(gòu)的技術(shù)難題在于施工工藝復(fù)雜。傳統(tǒng)混凝土結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆方式施工，施工工藝粗放。改用裝配式后，現(xiàn)場(chǎng)施工從支模+現(xiàn)澆改為吊裝+節(jié)點(diǎn)現(xiàn)澆，由于混凝土構(gòu)件自重大，對(duì)鋼筋位置有較高的要求，吊裝難度大；構(gòu)件之間的鋼筋采用灌漿套筒或螺栓等方式連接，尚缺少可靠的檢測(cè)方式。

PS結(jié)構(gòu)的技術(shù)難題在于部品部件與主體結(jié)構(gòu)的匹配性。傳統(tǒng)鋼結(jié)構(gòu)的圍護(hù)墻體、樓板采用現(xiàn)澆方式建造，而PS結(jié)構(gòu)要求全部改為預(yù)制。而預(yù)制墻體與鋼結(jié)構(gòu)主體之間的匹配性較差，導(dǎo)致出現(xiàn)滲漏、隔音差等問題，影響居住體驗(yàn)。

成本方面：PC結(jié)構(gòu)缺乏裝配式理念，成本不可控升高?，F(xiàn)澆方式建造的混凝土結(jié)構(gòu)，在設(shè)計(jì)時(shí)沒有模塊化的考慮，構(gòu)件尺寸和種類多樣化。目前很多預(yù)制混凝土項(xiàng)目碰到的問題是設(shè)計(jì)理念沒有改變，強(qiáng)行采用工廠預(yù)制生產(chǎn)構(gòu)件，每一個(gè)新項(xiàng)目都需要重新制作混凝土構(gòu)件的模板且模板種類眾多，因此成本大幅上升，且很難控制。

PS結(jié)構(gòu)造價(jià)相比PC結(jié)構(gòu)更高，節(jié)省的人工成本目前仍不足以彌補(bǔ)較高的構(gòu)件材料費(fèi)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《裝配式建筑工程消耗量定額》，采用PS結(jié)構(gòu)單看人工費(fèi)雖有所下降，但鋼結(jié)構(gòu)的材料費(fèi)較高，且大量的吊裝和安裝作業(yè)導(dǎo)致機(jī)械費(fèi)相比于PC結(jié)構(gòu)高出許多，更多的工種配合導(dǎo)致組織措施費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)等上升，實(shí)際人工成本并沒有下降。

? 相對(duì)主體結(jié)構(gòu)的裝配式，裝配式裝修成為當(dāng)前實(shí)現(xiàn)裝配式建筑性價(jià)比較高的方式

由于主體結(jié)構(gòu)面臨技術(shù)和成本兩大難題，尤其是PC結(jié)構(gòu)鋼筋連接的可靠性不高，主體結(jié)構(gòu)中發(fā)揮承重作用的構(gòu)件柱、梁等均不采用預(yù)制，主體結(jié)構(gòu)50分中往往僅滿足20分的最低要求。要達(dá)到裝配式建筑的最低分?jǐn)?shù)線，裝修部分需貢獻(xiàn)至少30分。

一方面，由于裝配式建筑要求必須為全裝修，全裝修強(qiáng)調(diào)裝修一次成型，本身就符合裝配式裝修的概念，全裝修的技術(shù)相對(duì)成熟，容易實(shí)現(xiàn)；另一方面，采用裝配式裝修與裝修部分的其余得分項(xiàng)吻合，容易拿到剩余分?jǐn)?shù)。因此，我們認(rèn)為當(dāng)前主體結(jié)構(gòu)受制于技術(shù)和成本兩大難題的情況下，依靠裝配式裝修來實(shí)現(xiàn)裝配式建筑是性價(jià)比較高的方式。

2. 長(zhǎng)期因素：人工價(jià)格上漲+環(huán)保需求提升

裝配式建筑行業(yè)在發(fā)展初期受政策推動(dòng)的影響更明顯，一定規(guī)模效應(yīng)后，裝配式具有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)適用性。而傳統(tǒng)建造成本上升的趨勢(shì)是不可逆的，裝配式將成為市場(chǎng)化選擇，屆時(shí)將實(shí)現(xiàn)更快的需求增長(zhǎng)。

? 人口紅利消失，工程師紅利將至

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，當(dāng)前建筑行業(yè)農(nóng)民工從業(yè)人數(shù)在逐步下降，農(nóng)民工平均收入上升較快，農(nóng)民工老齡化趨勢(shì)明顯，人口紅利正在逐漸消失。具體來看：一是愿意從事傳統(tǒng)建筑業(yè)的農(nóng)民工人數(shù)日益減少；二是建筑業(yè)農(nóng)民工月收入不斷上漲；三是農(nóng)民工老齡化問題日益嚴(yán)重。

但從全國(guó)高校畢業(yè)生人數(shù)來看，2011年以來，每年普通本專科高校畢業(yè)生人數(shù)均超過600萬人，每年畢業(yè)研究生人數(shù)在40~60萬人。高等學(xué)歷人才供給旺盛，未來將步入工程師紅利時(shí)代。從這點(diǎn)來看，建筑裝飾行業(yè)逐步走向裝配式時(shí)代，是適逢其時(shí)。

? 裝配式裝修更符合綠色建筑理念，更有利人體健康

從環(huán)保需求來看，一方面是降低建筑能耗，另一方面是降低對(duì)人體的危害。從2015年各主要建材能耗和碳排放情況來看，水泥生產(chǎn)能耗在建筑總能耗中比重達(dá)43%，二氧化碳排放占比更是達(dá)到59%。裝配式裝修采用環(huán)保材料，大幅減少室內(nèi)裝修時(shí)水泥、砂漿等材料用量，對(duì)降低建筑能耗和碳排放十分有利。從對(duì)人體有害物質(zhì)的控制標(biāo)準(zhǔn)來看，裝配式裝修的指標(biāo)明顯更加嚴(yán)格，甲醛釋放量要求直接降低一個(gè)量級(jí)，對(duì)于可溶性金屬的要求直接是0。因此采用裝配式裝修對(duì)人體健康更有利。

無論是從降低建筑能耗的角度，還是人體健康的角度，裝配式裝修都更能滿足環(huán)保需求，是未來裝修行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

二、裝配式裝修：公建需求穩(wěn)中有升，住宅潛力市場(chǎng)較大

1. 裝配式裝修當(dāng)前應(yīng)用領(lǐng)域主要為保障房、長(zhǎng)租公寓和酒店

裝配式裝修技術(shù)當(dāng)前主要應(yīng)用于保障房、長(zhǎng)租公寓以及酒店的裝修。保障房主要作為裝配式裝修技術(shù)的試驗(yàn)田，每年有1000~2000萬套的建設(shè)需求。長(zhǎng)租公寓、租賃房、酒店具有空間重復(fù)性高、可復(fù)制性強(qiáng)、對(duì)裝修工期要求高的特征，適合采用裝配式裝修，因此成為裝配式裝修優(yōu)先應(yīng)用的領(lǐng)域。

? 長(zhǎng)租公寓和租賃房：“房住不炒”時(shí)代裝配式裝修的需求主力

長(zhǎng)租公寓和租賃房是國(guó)家建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、推行租購(gòu)并舉、抑制炒房的重要手段之一，也是當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然產(chǎn)物。我們認(rèn)為隨著租賃市場(chǎng)各方訴求的不斷發(fā)展，長(zhǎng)租公寓和租賃房將迎來高速發(fā)展的黃金時(shí)代。不過租賃房的推行對(duì)新房購(gòu)買需求有一定的擠壓，但對(duì)于裝飾裝修企業(yè)而言，租賃房市場(chǎng)是B端增量。

? 酒店：中端酒店需求崛起，高端酒店需求萎靡

中端酒店保持快速增長(zhǎng)，是酒店裝修需求的主要來源。根據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2013年以來，中端酒店數(shù)量實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，從2013年649家增加到2018年6036家，客房數(shù)從2013年97439間增加至2018年634189間。近年來，國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)加速整合，中端酒店呈現(xiàn)連鎖化經(jīng)營(yíng)，酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)化程度提升，更適合使用裝配式裝修。

高端酒店進(jìn)入蕭條期，增長(zhǎng)停滯導(dǎo)致相關(guān)裝修需求不振。根據(jù)國(guó)家旅游局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007~2010年，我國(guó)五星級(jí)酒店數(shù)量從269家發(fā)展到595家，尤其是二三線城市的高星級(jí)酒店建設(shè)力度較大，酒店行業(yè)的高景氣度，帶來了高端酒店裝飾需求的快速增長(zhǎng)，驅(qū)動(dòng)從事高端公裝的龍頭公司的收入快速增長(zhǎng)。但從2014年開始，我國(guó)五星級(jí)酒店進(jìn)入衰退期和蕭條期，供過于求使得五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，受此影響，五星級(jí)酒店的數(shù)量也到達(dá)頂峰、增長(zhǎng)停滯，并在2018年首度出現(xiàn)下降。高端星級(jí)酒店增長(zhǎng)停滯、供過于求，存量酒店減少，進(jìn)而導(dǎo)致高端酒店裝修需求偏弱。

2. 潛在B端增量：地產(chǎn)竣工回暖趨勢(shì)明顯，精裝房比例持續(xù)提升

當(dāng)前裝配式裝修技術(shù)在住宅中的應(yīng)用還不多，但隨著技術(shù)逐步走向成熟，未來將逐步在住宅精裝修市場(chǎng)中滲透。我們認(rèn)為隨著住宅精裝房滲透率的提升，裝配式裝修技術(shù)的潛在B端增量也在不斷增加。

l  ? 短期邏輯：地產(chǎn)竣工回暖趨勢(shì)明顯，裝修行業(yè)短期景氣向好

房地產(chǎn)開發(fā)流程通常分為“拿地→開工→開盤→竣工”四個(gè)階段，整個(gè)時(shí)間周期為2~3年。但2017年以來，由于宏觀調(diào)控下融資端出現(xiàn)壓力，開發(fā)商普遍資金偏緊，導(dǎo)致開工提前，竣工推后；同時(shí)精裝修房比例提升，從開工到竣工的周期延長(zhǎng)。2017年下半年以來，新開工增速與竣工增速逐步背離，在2018年進(jìn)一步拉大，但2019年下半年以來隨著宏觀調(diào)控的緩和，竣工增速有向上回暖的趨勢(shì)。

按照地產(chǎn)竣工周期的傳導(dǎo)，在2017年新開工同比高增長(zhǎng)的傳導(dǎo)下，2020年竣工逐步向好的趨勢(shì)正在確立。作為與竣工端緊密相連的裝修工程，我們認(rèn)為將在此輪竣工回暖帶動(dòng)下，有業(yè)績(jī)釋放超預(yù)期的可能。由于裝配式建筑占比的硬性指標(biāo)，裝配式裝修將在裝修行業(yè)整體回暖的帶動(dòng)下加速增長(zhǎng)。

? 長(zhǎng)期邏輯：精裝房比例不斷提升，裝配式裝修可應(yīng)用的空間增長(zhǎng)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部早在2002年就曾推出《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，所謂裝修一次到位，就是指全裝修。全裝修住宅既綠色環(huán)保，又提高了服務(wù)質(zhì)量、降低了裝修成本，看起來是大勢(shì)所趨了，理應(yīng)得到推廣。但時(shí)隔多年，全裝修的滲透率依然不高。

我們認(rèn)為精裝房滲透率以前難以提高，但2017年以來得以明顯提升的原因如下：

首先，從政策端來看，《建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃》帶動(dòng)了精裝房的迅速推廣。該規(guī)劃提出到2020年末，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)50%，新開工全裝修住宅面積占比達(dá)30%。隨后，各省市級(jí)政府加快配套政策的推出，是全裝修項(xiàng)目加速落地的重要推手。2017~2019年各級(jí)政府頒布相關(guān)政策53個(gè)，占全部政策數(shù)量的59.5%。

其次，從供給端來看，房地產(chǎn)增量時(shí)代已過，精裝房成為開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。2014年以前房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)20多年規(guī)模高速增長(zhǎng)，商品房供不應(yīng)求，單位面積房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。2014年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其后在宏觀調(diào)控下，行業(yè)增速明顯放緩，進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。在宏觀調(diào)控的背景下，中小開發(fā)商資金鏈壓力逐步顯現(xiàn)，行業(yè)進(jìn)一步向大企業(yè)集中，行業(yè)秩序逐步修復(fù)。精裝修房成為市場(chǎng)低迷期大開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。

再其次，從需求端來看，需求由投資性住房向自住房轉(zhuǎn)變，精裝修優(yōu)勢(shì)凸顯。2017年以前，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上升，投資性購(gòu)房多，購(gòu)房者通過二手房交易獲利的意圖強(qiáng)烈，毛坯房顯然更適合這個(gè)市場(chǎng)。2017年以后，隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的實(shí)施以及“十九大”以來多次政府會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”，房?jī)r(jià)增速大幅放緩，二手房流動(dòng)性下降，改善型自住房比例上升。在這種需求轉(zhuǎn)變下，精裝房的優(yōu)勢(shì)凸顯。

最后，從技術(shù)角度來看，裝配式技術(shù)更適用于大批量精裝。全裝修要求的是土建裝修一體化設(shè)計(jì)、一次成型，而裝配式技術(shù)是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)全裝修的重要方式。一方面，大部分開發(fā)商有固定的戶型和裝修方案，可復(fù)制性高，采用裝配式技術(shù)批量化生產(chǎn)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。另一方面，采用裝配式技術(shù)工期大幅縮短，且政策加持下可以提前預(yù)售，符合當(dāng)前開發(fā)商加速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。由此來看，裝配式技術(shù)適合當(dāng)前開發(fā)商批量精裝的B端市場(chǎng)。

由此看來，當(dāng)前精裝修住宅全面推廣的生態(tài)已形成，預(yù)計(jì)未來精裝修住宅的滲透率可以步入快速穩(wěn)定上升的軌道。